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深中通道即将启动,会给中山和珠海带来怎样的影响?珠海要怎样迎接大桥经济来临?内珠三角经济圈如何共赢?珠海城市资产泡沫化如何前行?横琴该如何重新定位发展?记者采访了左岸房地产顾问有限公司董事总经理李炳亮,他表示深中大桥开通,珠海受益更大,翠亨新区和三乡将成为投资洼地。并从军事、产业、经济、投资等多方便阐述了深中大桥带动的周边城市发展走向。

以下是采访实录:

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左岸房地产顾问有限公司董事总经理李炳亮

现在房地产市场供大于求,每家公司都在拼命卖房,每家都在打折,不惜血本做广告,房地产利润越来越低,现在很多公司负债率在80%以上,包括珠海一些大型国企地产公司。

但是民营企业跟国企不一样,国企担负着城市建设的重任,政府会源源不断给他们好资产,给国企注血,所以国企不会出现大问题。但是民企这么高的负债率就存在很大的问题。

房地产从去年底,就进入供求失衡的状态,呈现出三四线城市不好过,二线城市有一部分好过(珠海就属于好过的城市之一),一线城市基本好过。这里面表现为资产泡沫化和资产贬值化。资产贬值化就发生在三四线城市和局部的二线城市,这是资本最不喜欢去的地方,以前,房地产市场就是一个资本驱动的行业。现在房地产更加是资本驱动的行业,现在再加上一个专业驱动。以前是纯资本驱动,现在是资本加专业驱动。慢慢资本不愿意去三四线城市,因为资本贬值的风险很高,很多表现为浮亏与滞销,都是贬值的一种。。从经营的角度看,即使地块价值不高,但周转速度快也可以。但是三四线城市是人才流出的城市,年轻人读了书后,都是留在大城市不愿意回去,没有产业,就业市场不好造成人才在流失,而人才是高收入者,是买房的主力军。再加上资产在贬值,融资能力下降,所以三四线城市地产市场很难过。

中国现在的新型城镇化,沿海及发达城市开始经济转型、产业升级,,结果就是把相对落后

的产业相对落后,中国太大,如果策略得当,广泛的乡镇容得下这场产业转移。。三四线城市能承接产业转移,这是新型城镇化的关键点。产业转移不成功,就永远没有办法实现新型城镇化。

大型房地产公司要到三四线城市开发,有两种考虑,1.看当地的产业吸引力够不够,产业吸引力够,说明有人口进来,说明房地产有发展前途;2.本身就有产业整合能力的,像美的这种公司,如果它来你这里发展房地产,就会把新的生产线搬过来,生产线搬过来,就带来一大堆配套链产业,就解决了就业问题。未来房地产发展很好的公司,一定是那种有产业运营能力的公司。在大多数房产公司不愿意去的地方,他们反而如鱼得水。如果只是单一做房地产开发的中小企业,大多数将迎来兼并整合的结果,中小公司将慢慢退出来,当资金人才竞争不过别人,产业运营能力更是缺乏的时候,只能慢慢退出资本泡沫化的的一线城市和特殊二线城市,比如北上广深、珠海、厦门。

特殊二线城市本来基础没有像一线城市那么雄厚,数量也很少,但国家给的政策多,给予各方面支持,慢慢人也会吸引过来。比如珠海横琴等。虽说珠海有先天的优美自然环境、众多人为的利好概念,但是能不能打好这张牌,我们还得拭目以待。

深圳前海、珠海横琴自贸区是特区中的特区,有着先天的实验基因。而广州为什么也有一个南沙自贸区?因为按政策需要推论及深圳进一步深化经济实验的需要,迟早会直辖,深中通道即将动工,以及广东徐闻到海南的琼州海峡大桥也一定会动工,这是经济现状及国家发展趋势的需要,客观的必然。所以,南沙自贸区的意义之一,一定是因为不能把广州丢了,深圳如果直辖,广东就只剩下广州一个强势城市了。广州、深圳、珠海自贸区的安排,多少有点统战的味道,深圳统战香港,珠海统战澳门,必须让香港、澳门过得好。

台湾还没回归,只有民主地让台湾回归,而不是靠硬打下来,才会长治久安,台湾的回归,要让台湾心服口服回归,就必须让香港、澳门做表率,让台湾人民看到回归的生活有保障,让地区的领导者看到执政有保障。所以,台湾一日不归,澳门和香港经济就不能出大问题,这是大方向。

横琴一开始的发展,定位为澳门后花园,当时横琴的目标、梦想很小,澳门能容得下它,横琴也容得下澳门,但是发展到后来,随着自贸区的确定,在一片欢呼下,横琴概念膨胀变成世界级的新区,并带来投机的抢入和房价的暴涨。随着反腐深化及经济调整,直接影响到占澳门绝对比例的博彩业,澳门经济也开始下滑,澳门经济已经撑不起横琴的高速发展。从目前来看,澳门收入主要还是靠博彩业,虽然澳门正在强化旅游、休闲、会展等替代产业,但仍无法短期内达到弥补作用。何鸿燊的接班人也曾公开承认,新濠天地即使引入水舞间等非博彩业,大力打造多元收入,但博彩业收入仍高居博彩公司至少85%以上的比例。未来如果仍找不到博彩业的替换产业,则只能说,赌场决定澳门的未来,赌场生意起来了,横琴短期内也会受益良多,但横琴的梦想已不是澳门所能支撑,即使澳门经济好转,仍是救近不救远。

横琴要寻找新的定位,横琴目前的弊端是前期投机过度、营商成本太高,企业运营成本上涨速度高于企业盈利速度。更何况横琴目前大多数企业还没盈利,成本又太高,产业定位没有明显特色,如果横琴资产泡沫化进一步上升的话,后患也必定如影随形而来。。

建议横琴定位可以调整为:1.珠海和澳门的龙头、核心,而不是澳门的后花园。横琴如果不修改自己的梦想,就要修改定位。梦想已经改变不了,那就改变定位。2.广东省和港澳的连接纽带;3.中国与世界之间互相展示的窗口。横琴要寻找更多的经济交流模式和国家及地区,要想把横琴发展的更好,要做的是逐步弱化澳门在横琴发展中的地位,去寻找更多的靠山。

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