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      10月调控大潮引发了楼市降温的一连串“后遗症”,原以为11月的楼市以淡定收场,谁知广州上演一场又一场土拍大战,年末土地市场这个“临门一脚”相当精彩。22日广州10宗地块集中出让,吸引40多家房企前来竞价“厮杀”,土拍金额直飚204余亿。

       而今天25日广州再有8宗靓地开拍,战况亦相当激烈。上午10点,先有南沙三宗地块同时开拍,其中保利连斩南沙蕉门岛两宗地块,楼面价均破1.5万/㎡,超出22日土拍记录。下午共5宗地块出让,白云、荔湾两宗热门地块虽没超出22日土拍的4.2万高价,但经多轮“激战”楼面价均突破4万。本日土拍,各大房企都延续22日“夺地大战”的火爆场面。

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25日广州土拍竞价情况(图片来源网络)

       广州土拍刷出4万地价 业内推测或有一轮涨价潮

       22日广州土地“十连拍”中,多宗地块均刷新区域最高限价,其中白云新城、海珠江燕和荔湾芳村3宗地块楼面单价闯入4万大关,打破了8月雅居乐在广州荔湾区创下近3.7万的楼面单价,引起市场一片哗然。有业界人士分析,按照目前4万多的地价,未来开发商房价需维持在8-9万/㎡才有理想盈利。也就是说,未来广州房价或将迎来一轮涨价潮。值得注意是,广州这轮房价上涨潮亦将推高周边区域房价,尤其是近年因交通规划利好与广州密切“靠近”的中山,加上中山房价低位的特殊性,令中山楼市存在较大上涨空间,也成为此次土拍后续关注对象之一。

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       高地价出现逐成中山楼市的“推手”

       这也让人想起早前8月底,珠海唐家四宗地块连拍,雅居乐迅速斩获三地,格力以楼面价9120元/㎡刷新珠海地价最高记录。受高地价影响,珠海横琴、唐家等片区楼盘纷纷涨价,更有新盘直逼5万大关。这股涨价热潮也吹到与唐家仅一界之隔的中山南朗、三乡等片区,其中南朗有楼盘由10000元/㎡涨至13000元/㎡,远超8月中山房价均价7749元/㎡。同时也带热片区市场,8月南朗、三乡住宅成交双双挤入全市成交排名前五位。

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       再回望此次广州的“土拍大战”,若广州楼市引起一轮涨价潮,优先受到辐射的便是紧邻广州南沙自贸区的中山南头。22日土拍中,广州南沙坦头、黄阁等两宗地块分别由越秀、万科以1.18万/㎡、1.37万/㎡楼面地价夺得。今日保利以1.56-1.58万/㎡楼面价连夺南沙蕉门岛两宗地块,打破22日土拍记录。据业内人士推测,未来片区房价达2万/㎡才有盈利。后市价格预期走高,将逼迫广州客流入周边低位房价片区,实现更高的投资效益。而近期广州地铁十八号线、南沙港铁路等规划有了明确进展,激发了南头隐藏的区域价值,受到更多广州等异地客的“窥探”。

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       广州客或将偏好低房价区位 中山楼市能否迎转机

 

       对于外溢到中山南头的异地客,更倾向选择总价低、实用大的中小户型。上周中山楼市表现虽未见“起色”,但位于南头的远洋翡丽郡(户型 价格)所售的78-138㎡的二至四房相当受欢迎,上周成交量位列全市楼盘排行前十。

 

       若未来广州南沙片区房价涨至20000元/㎡,而均价仅为7300元/㎡的远洋翡丽郡,未来潜力空间还是值得期待。按照早期南朗因珠海土拍效应出现1000-2000元/㎡的涨价趋势来看,南头保守估计或有500-1000元/㎡涨价空间。尽管南头房价不如预期走高,未来广州客若在南沙片区购买100㎡单位,与单价七千出头的南头项目相比,也将承担127万的房价差值,广州客亦会外溢到房价区位更低的南头片区。

 

       从目前中山楼市表现来看,上周全市新增住宅大涨2000套,不少项目打算在年末“奋力一冲”,其中南头的远洋翡丽郡新增套数进入全市第二名,也为即将火热的楼市做足准备。中山楼市能不能趁着广州土拍这个火热趋势迎来大转机?就让我们拭目以待。

 

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